《關于公布肇慶市端州區城鎮基準地價更新項目成果的通知》解讀

　　近日，肇慶市政府印發了《肇慶市人民政府關于公布肇慶市端州區城鎮基準地價更新項目成果的通知》，旨在以基準地價為指導，進一步規范土地市場，量化土地資產價值，強化土地資源配置，為經濟社會高質量發展提供用地保障。

　　一、出臺背景和意義

　　基準地價是我國地價體系的重要組成部分，它能基本反映城鎮發展的區域演變與土地價值變化趨勢，不僅可作為宗地價格評估的基礎，同時也對土地交易價格和房地產交易價格的形成有重要指導作用。建立基準地價定期更新制度，是建立土地市場基本制度之一，是地價管理工作的核心，是政府規范土地市場，防止國有土地資產流失，維護土地使用權人合法權益的有效手段。

　　通過基準地價的更新，可以顯化城市基礎設施建設的經濟效益和社會效果，有利于引進外資和增加對投資者的吸引力；有利于運用地價杠桿調整城市用地的不合理格局，提高土地利用的集約程度；有利于增加國家收入，為城市土地資產的合理處置及地價水平宏觀調控以及評判土地價格評估合理性提供重要的依據。

　?。ㄒ唬┮罁煞ㄒ幰?，必須及時更新基準地價

　　根據《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，按照《廣東省自然資源廳轉發自然資源部辦公廳關于做好2022年度自然資源評價評估有關工作的通知》（粵自然資利用〔2022〕1274號）等文件的要求，各地須市場變化情況及時開展基準地價更新工作。據此，我市對端州區原有的基準地價和相應修正體系進行了更新和調整。

　?。ǘ┩恋厥袌黾盎A配套的變化，更新基準地價

　　土地市場是一個動態市場，隨著端州區基礎設施的不斷完善，地價將必隨之發生相應的變化。土地市場在完備的市場體系中處于先導和基礎性地位，是社會主義市場體系不可缺少的重要組成部分。為滿足當前經濟和城市發展的現狀，體現端州區土地級別和基準地價的現勢性，需對土地級別和基準地價標準進行更新。

　?。ㄈ┏擎傄巹澱{整，需及時更新基準地價

　　根據《肇慶市端州區國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》的發展戰略，協調城市規劃空間布局，調整土地利用結構、合理配置各類用地、發揮土地的經濟效益；隨著城鎮發展布局的改變，必然導致土地利用方式及土地收益的改變，因此，及時更新土地級別和基準地價，以適應城鎮功能格局的變化。

　　二、文件制定依據

　　該文件依據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《廣東省自然資源廳轉發自然資源部辦公廳關于做好2022年度自然資源評價評估有關工作的通知》（粵自然資利用〔2022〕1274號）》、《城鎮土地估價規程》（GB/T 18508-2014）等法規和文件要求進行更新制定。

　　三、主要內容

　　本輪端州區城鎮基準地價更新的估價期日為2022年6月30日，評估范圍包括端州區中心城區和雙龍片區，評估總面積約為105.2平方公里。

　?。ㄒ唬┗鶞实貎r內涵

　　本次基準地價是指熟地條件下的地價，即在設定容積率、法定最高使用年期，設定土地開發程度條件下，分用途的土地使用權價格。具體如下：

　?。?）估價期日：2022年6月30日。

　?。?）容積率：商服用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地設定容積率為2.0；工業用地、公用設施用地設定容積率為1.0。

　?。?）土地開發程度：商服用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地設定開發程度為“六通一平”（即宗地紅線外通路、通電、供水、排水、通訊、通燃氣，宗地紅線內場地平整）；工業用地、公用設施用地設定開發程度為“五通一平”（即宗地紅線外通路、通電、供水、排水、通訊，宗地紅線內場地平整）。

　?。?）地價內涵構成：各類地價內涵包括各類土地使用權收益的資本化、土地外部間接投資開發貢獻的地租（純收益）的資本化部分、土地內部直接投資開發貢獻的地租（純收益）的資本化部分。具體地價構成包括土地所有權收益價值、土地取得及開發帶來的價值，其中開發價值指外圍基礎設施配套貢獻的分攤價值和場地內部平整開發貢獻的價值，但不包括市政部門規定交納的城市市政基礎設施配套費；劃撥土地使用權權益價格構成則僅包含土地取得費用、開發費以及劃撥土地使用權的增值收益。

　?。?）土地使用年期：按國家規定的最高出讓年限設定，即：商服用地40年、住宅用地70年、工業用地50年、公共管理與公共服務用地50年、公用設施用地50年。

　?。ǘ┥虡I路線價內涵設定

　　商服用地的地價通常集中在商業繁華道路沿線，呈現出顯著的道路特征，在同一商業區的不同道路以及同一道路的不同區段，商服用地地價會存在明顯的價格差異；并且繁華路段的商服用地地價遠遠超過區域商服用地級別價，因此僅使用級別價無法直接顯性這類商服用地的地價水平，應在級別基準地價或區域基準地價的基礎上，通過路線價這一商服用地基準地價的形式進行表現。

　?。?）標準深度：設定為12米；

　?。?）標準寬度：設定為5米；

　?。?）其他內涵條件與商服用地基準地價一致。

　?。ㄈ┗鶞实貎r表達方式

　　本次端州區基準地價類型主要分為住宅、商服、工業、公共管理與公共服務、公用設施用地五大類，具體表達方式如下表。

表1 端州區基準地價體系一覽表

　?。ㄋ模┒酥輩^基準地價表

　　本輪基準地價更新，分商服用地、住宅用地、工業用地、公共管理與公共服務用地、公用設施用地等五大類用途進行，與上一輪相比，“公共服務用地”調整為“公共管理與公共服務用地”與“公用設施用地”兩類。其中商服用地和住宅用地分別劃分了5個級別，其余三大類用途分別劃分了4個級別，一級為最高級，地價最高；商業路線價58條?；鶞实貎r及路線價如下表所示，具體級別范圍界線與路線段需對照基準地價圖確定。

表2 商服用地級別基準地價表

表3 住宅用地級別基準地價表

表4 工業用地級別基準地價表

表5 公共管理與公共服務用地級別基準地價表

表6 公用設施用地級別基準地價表

表7 商業路線價表

　　四、文件施行日期

　　本基準地價自即日起施行，《肇慶市人民政府關于公布肇慶市端州區基準地價的通知》（肇府函〔2018〕992號）同時廢止。